Si acabas de heredar una propiedad, esta guía te ayudará a entender paso a paso cómo funciona este tributo, qué necesitas para calcularlo y cómo gestionar todo el proceso sin perderte en el camino.
¿Qué es la plusvalía municipal en una herencia de inmueble?
Definición del impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal, o como la llaman oficialmente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es básicamente un tributo que tienes que pagar cuando heredas un piso. ¿Por qué? Porque se supone que el terreno donde está tu piso ha aumentado de valor desde que tu familiar lo compró hasta que falleció.
Lo curioso es que este impuesto solo mira el valor del suelo, no le importa si el piso tiene una reforma espectacular o si las paredes están cayéndose. Es como si el edificio fuera invisible y solo contara el terreno. Y ojo, cada ayuntamiento gestiona este tema a su manera, así que dependiendo de dónde esté el piso, las reglas del juego pueden cambiar bastante.
Diferencia entre plusvalía municipal y otros impuestos de herencia
Aquí viene la parte que confunde a todo el mundo. Cuando heredas, no solo pagas la plusvalía municipal. También está el impuesto de sucesiones, que ese sí que mira todo: el piso completo, terreno incluido. Son dos impuestos diferentes que van a cuentas distintas.
El impuesto de sucesiones lo gestiona tu comunidad autónoma y tiene en cuenta si eres hijo, cónyuge o primo segundo del fallecido. También mira cuánto patrimonio tenías antes de heredar. La plusvalía municipal, en cambio, le da igual si eres el hijo o el vecino del quinto. Solo le interesa cuánto ha subido el valor del terreno desde que se compró. Es como comparar peras con manzanas, cada uno va por su lado.
Cuándo se aplica la plusvalía en un piso heredado
La plusvalía salta automáticamente cuando heredas. En el momento en que fallece el propietario y tú te conviertes legalmente en el nuevo dueño, ya tienes que pensar en este impuesto. Pero aquí viene lo bueno: después de varios varapalos del Tribunal Constitucional, ahora solo pagas si realmente el terreno ha subido de valor.
¿Qué significa esto? Pues que si puedes demostrar que el terreno vale lo mismo o menos que cuando tu familiar lo compró, te libras de pagar. Esto ha sido un cambio importante, porque antes pagabas sí o sí, hubiera subido o bajado el valor. Ahora al menos hay que mirar si realmente hay una ganancia antes de pasar por caja.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de un piso heredado?
Elementos necesarios para calcular la plusvalía de una herencia
Antes de ponerte a hacer números, necesitas reunir algunos papeles. Lo primero y más importante es el valor catastral del terreno. Este dato aparece en el recibo del IBI, aunque a veces viene todo mezclado y tienes que buscarlo bien. Si no lo encuentras claro, puedes pedirlo en el Catastro.
También necesitas saber cuándo compró el piso la persona que te lo ha dejado. Los años que han pasado desde entonces son fundamentales porque determinan qué porcentaje se aplica. Y claro, cada ayuntamiento tiene sus propios tipos impositivos, así que toca investigar qué cobra el tuyo. Algunos ayuntamientos son más generosos y ofrecen descuentos si el piso era la vivienda habitual y lo heredan familiares directos. Merece la pena preguntar.
Fórmula para el cálculo de la plusvalía municipal
El cálculo tiene su miga, pero tampoco es física cuántica. Desde la reforma de 2021, tienes dos opciones: el método objetivo y el método real. El objetivo es el de toda la vida: coges el valor catastral del terreno, le aplicas un coeficiente según los años que han pasado (máximo 20 años cuentan), y luego le aplicas el tipo que cobra tu ayuntamiento.
El método real es comparar lo que valía el terreno cuando se compró con lo que vale ahora. Te quedas con el que salga más barato, obviamente. La fórmula básica sería algo así: multiplicas el valor catastral del terreno por el coeficiente de los años, y a ese resultado le aplicas el porcentaje del ayuntamiento. Pero recuerda, cada municipio puede tener sus propias variaciones, así que lo mejor es preguntar directamente.
Importancia del valor catastral en el cálculo
El valor catastral del suelo es la madre del cordero en todo este asunto. Es el número que más va a influir en lo que acabes pagando. Ten claro que solo cuenta el valor del terreno, no lo que vale el piso entero. A veces en el recibo del IBI viene todo junto y hay que hacer malabares para encontrar el desglose.
Lo que pasa es que los ayuntamientos van actualizando estos valores cuando les parece, y si justo han hecho una revisión reciente en tu zona, puede que el valor esté por las nubes. En barrios donde hace años que no revisan, los valores pueden estar desfasados (para bien o para mal). Por eso es tan importante saber exactamente cuál es el valor catastral actual del terreno de tu piso heredado.
¿Quién paga la plusvalía municipal cuando se hereda un inmueble?
Responsabilidades tributarias del heredero
Cuando heredas un piso, la plusvalía te toca pagarla a ti, no hay vuelta de hoja. A diferencia de cuando compras un piso, que puedes negociar con el vendedor quién paga qué, aquí no hay negociación posible. Si sois varios hermanos heredando, cada uno paga su parte proporcional.
Da igual si aceptas la herencia a beneficio de inventario o no, la obligación de pagar está ahí desde el momento del fallecimiento. Eso sí, si aceptas a beneficio de inventario y la herencia viene con más deudas que alegrías, solo pagarás hasta donde llegue el valor de lo heredado. Al menos eso te protege de acabar poniendo dinero de tu bolsillo si la herencia es ruinosa.
Plazos para pagar la plusvalía tras heredar un piso
Normalmente tienes seis meses desde el fallecimiento para presentar los papeles y pagar. Algunos ayuntamientos son más flexibles y te dejan pedir una prórroga de otros seis meses, pero tienes que pedirla antes de que se acabe el plazo inicial. No te duermas en los laureles porque esto es importante.
Para hacer el pago, necesitas llevar al ayuntamiento toda la documentación que demuestre que eres el heredero legítimo: el testamento, la declaración de herederos, la escritura de partición de la herencia… todo el papeleo. Algunos ayuntamientos ya permiten hacer estos trámites online, lo cual es una bendición para no tener que hacer colas.
Consecuencias de no pagar la plusvalía municipal
Si se te pasa el plazo, la cosa se complica. Te pueden caer recargos que van del 5% al 20%, dependiendo de cuánto tardes. Y encima, intereses de demora por cada día que pase. Como te despistes mucho, el ayuntamiento puede llegar a embargarte bienes, incluido el propio piso que has heredado.
Pero hay algo peor: mientras no pagues la plusvalía, no puedes inscribir el piso a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Y sin esa inscripción, olvídate de venderlo, hipotecarlo o hacer cualquier cosa seria con él. Estás atado de pies y manos. Por eso es mejor quitarse este trámite de encima cuanto antes.
Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal para un piso heredado
Cómo obtener el valor catastral del terreno
Vamos a ver un ejemplo real para que todo quede más claro. Imagínate que has heredado un piso. Lo primero es buscar en el recibo del IBI el valor catastral del suelo. A veces viene claramente separado: «valor del suelo: X euros» y «valor de la construcción: Y euros». Si no lo encuentras claro, puedes pedir un certificado catastral online o ir a las oficinas del Catastro.
Pongamos que el valor catastral del terreno es de 60.000 euros. Asegúrate de que es el valor actualizado, porque a veces los valores que aparecen en papeles antiguos están desfasados. Si en el recibo del IBI no viene el desglose, no te queda otra que pedirlo específicamente, porque sin ese dato no puedes hacer nada.
Aplicación de coeficientes según años de tenencia
Sigamos con el ejemplo. Ya tienes los 60.000 euros del valor del terreno. Ahora necesitas saber cuántos años hace que tu familiar compró el piso. Supongamos que lo compró hace 15 años. Desde la reforma de 2021, los coeficientes han bajado bastante. Para 15 años, el coeficiente podría ser del 0,16 (esto es orientativo, cada ayuntamiento tiene su tabla).
Haces la multiplicación: 60.000 € × 0,16 = 9.600 €. Ese resultado es tu base imponible. Pero cuidado, cada ayuntamiento puede tener coeficientes diferentes, algunos más bajos que otros. Siempre, siempre, consulta la ordenanza fiscal de tu municipio. Y recuerda que ahora también puedes calcular por el método real si te sale mejor.
Cálculo de la base imponible y cuota a pagar
Ya tienes la base imponible: 9.600 euros. Ahora toca aplicar el tipo impositivo de tu ayuntamiento. Imaginemos que es del 28% (el máximo legal es el 30%, así que no está mal). La cuenta es sencilla: 9.600 € × 28% = 2.688 €. Ese sería el importe a pagar.
Pero espera, que aquí pueden venir las buenas noticias. Muchos ayuntamientos tienen bonificaciones gordas, hasta del 95%, si el piso era la vivienda habitual y lo heredan el cónyuge o los hijos. Si te aplican esa bonificación del 95%, de los 2.688 € solo pagarías el 5%, es decir, 134,40 €. La diferencia es brutal, ¿verdad? Por eso es tan importante informarse bien de todas las bonificaciones posibles.
¿Cómo afectan las normativas municipales al cálculo de la plusvalía?
Diferencias en el cálculo según el ayuntamiento
Aunque parezca mentira, el mismo piso puede generar una plusvalía muy diferente solo por estar en un municipio u otro. Los ayuntamientos tienen manga ancha para fijar sus tipos impositivos, que pueden ir desde un modesto 8% hasta un doloroso 30%. También pueden decidir qué coeficientes aplicar, siempre que no superen los máximos legales.
Esta libertad municipal hace que heredar un piso en Barcelona o Valencia pueda salir bastante más caro que heredar uno similar en un pueblo pequeño. Cada consistorio tiene sus propias necesidades de financiación y sus propias políticas fiscales, y eso se nota en el bolsillo del heredero. Por eso es fundamental conocer bien las ordenanzas fiscales del municipio donde está el piso que has heredado.