Perder a un ser querido ya es bastante duro. Y encima, cuando todavía estás procesando el dolor, te encuentras con un montón de papeles y obligaciones fiscales que parecen escritas en otro idioma. Si acabas de heredar un inmueble en Madrid y te preguntas qué es eso de la «plusvalía municipal», tranquilo, no eres el único. Esta guía te va a explicar paso a paso cómo calcular este impuesto, qué bonificaciones puedes aprovechar y cómo hacer todos los trámites sin volverte loco en el intento.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo afecta a una herencia en Madrid?
Definición del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
Vale, empecemos por el principio. La plusvalía municipal (que oficialmente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU, pero vamos, nadie la llama así) es básicamente un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando cambias de manos una propiedad. ¿Por qué? Pues porque asumen que el terreno donde está tu casa ha subido de valor con el tiempo.
Cuando heredas, este impuesto se calcula sobre lo que ha subido el valor del suelo (ojo, solo del suelo, no de la casa en sí) desde que tu familiar compró la propiedad hasta ahora que te la ha dejado. Es como si el ayuntamiento dijera: «Oye, ese terreno vale más ahora que cuando lo compraron, así que págame un poquito de esa subida». En Madrid, como en cada municipio, tienen sus propias reglas y porcentajes, así que lo que te cuento aquí es específico para la capital.
Diferencias entre plusvalía municipal y otros impuestos en una herencia
Aquí viene lo que confunde a todo el mundo: cuando heredas una casa en Madrid, no pagas solo un impuesto, pagas varios. Y cada uno va por su lado, con sus propias normas y sus propios plazos. Es un lío, lo sé.
Por un lado tienes el impuesto de sucesiones, que gestiona la Comunidad de Madrid. Este te cobra por el valor total de lo que heredas (la casa entera, vamos). Por otro lado está nuestra amiga la plusvalía municipal, que gestiona el Ayuntamiento de Madrid y que solo mira cuánto ha subido el valor del terreno en los últimos años (máximo 20).
¿La diferencia práctica? Que tienes que hacer dos trámites diferentes, en sitios diferentes, con papeles diferentes. El de sucesiones lo haces con la Comunidad de Madrid, y la plusvalía con el Ayuntamiento. Y sí, cada uno tiene sus propios plazos: para la plusvalía tienes 6 meses desde que fallece tu familiar (aunque puedes pedir 6 meses más si lo necesitas). Es como ir a dos ventanillas distintas para el mismo asunto, pero así funcionan las cosas.
¿Quién es el contribuyente cuando se trata de una herencia?
Aquí hay una diferencia importante respecto a cuando vendes una casa. Si vendes, normalmente el que paga la plusvalía es el vendedor. Pero cuando heredas, la cosa cambia: el que paga eres tú, el heredero. Sí, ya sé lo que estás pensando: «¿Encima que heredo con tristeza, tengo que pagar?». Pues sí, así está montado el sistema.
Si sois varios hermanos y heredáis a partes iguales, cada uno paga su parte proporcional. Por ejemplo, si heredas el 50% de la casa, pagas el 50% de la plusvalía. Y aunque en el testamento tu padre o madre hubiera puesto que los impuestos se paguen del dinero de la herencia, al Ayuntamiento de Madrid eso le da igual: legalmente, el responsable de pagar eres tú como heredero. No hay forma de escaquearse de esta responsabilidad, aunque siempre puedes contratar a un gestor que te ayude con el papeleo (que no es poca cosa).
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por herencia en Madrid?
Método objetivo para el cálculo de la plusvalía municipal
Desde 2021, el cálculo se ha simplificado bastante (menos mal). Ahora se usa principalmente lo que llaman «método objetivo», que básicamente consiste en aplicar unos porcentajes fijos según los años que hayan pasado desde que se compró la casa.
La fórmula es más sencilla de lo que parece: coges el valor catastral del suelo (que viene en el recibo del IBI), lo multiplicas por un coeficiente que depende de los años que tu familiar tuvo la casa, y ya tienes la base sobre la que se calcula el impuesto. Después a eso le aplicas el tipo impositivo del Ayuntamiento de Madrid (que puede llegar hasta el 30%, aunque depende del tiempo).
Eso sí, hay una alternativa: si puedes demostrar que el terreno realmente no ha subido tanto de valor (o incluso ha bajado), puedes calcular la diferencia real entre lo que valía cuando lo compró tu familiar y lo que vale ahora. Si este método te sale más barato, puedes usarlo. Pero claro, tendrás que demostrarlo con tasaciones y papeles, que es más complicado.
Factores que influyen en el valor catastral del suelo
El valor catastral del suelo es el número mágico de donde parte todo el cálculo. Este valor lo fija el Catastro, y depende de muchas cosas. En Madrid, por ejemplo, no es lo mismo tener una casa en Salamanca que en Carabanchel (y eso se nota en el valor catastral).
¿Qué miran para fijar este valor? Pues la zona donde está la casa, si hay metro cerca, si es una calle comercial, los servicios que hay alrededor… También influye lo que se puede construir en ese terreno según el plan urbanístico. En las zonas más céntricas de Madrid, el valor del suelo puede ser fácilmente el 60% del valor total del inmueble.
Lo importante es que sepas que este valor ya viene dado, no es algo que tú calcules. Viene en el recibo del IBI o puedes pedirlo en el Catastro. Solo asegúrate de mirar el valor del suelo, no el valor total (que incluye la construcción), porque para la plusvalía solo cuenta el terreno.
Coeficientes aplicables según el período de tenencia del inmueble
Los coeficientes son como los multiplicadores que usa el Ayuntamiento según el tiempo que tu familiar tuvo la casa. La lógica es: cuanto más tiempo, más habrá subido el valor del terreno (aunque todos sabemos que esto no siempre es así, pero bueno).
El Ayuntamiento de Madrid actualiza estos coeficientes cada año. Como ejemplo para que te hagas una idea: si la casa se compró hace menos de un año, el coeficiente puede ser algo así como 0,14. Pero si han pasado 20 años o más, puede subir hasta 0,45. Es progresivo, como las retenciones del IRPF.
Lo crucial aquí es saber exactamente cuándo compró la casa tu familiar. Un error de fechas puede significar aplicar un coeficiente equivocado y acabar pagando de más (o de menos, y luego tener problemas con el Ayuntamiento). Busca bien la escritura de compra original, porque la vas a necesitar.
¿Qué bonificaciones existen para la plusvalía de una herencia en Madrid?
Bonificaciones por vivienda habitual del fallecido
Aquí vienen las buenas noticias (¡por fin!). Si la casa que heredas era donde vivía tu familiar, el Ayuntamiento de Madrid te puede hacer un descuentazo del 95% en la plusvalía. Sí, has leído bien: del 95%. Es casi como no pagar nada.
Pero claro, hay condiciones. Primera: tienes que ser cónyuge, hijo, padre o abuelo del fallecido (los sobrinos y hermanos se quedan fuera, lo siento). Segunda: tu familiar tenía que estar empadronado en esa casa al menos los dos últimos años antes de fallecer. Si estaba en una residencia de mayores por temas de salud, también vale, pero tendrás que demostrarlo.
Esta bonificación existe porque alguien con sentido común pensó que no era justo que una familia tuviera que pagar un dineral por quedarse con la casa familiar en un momento tan difícil. Menos mal que de vez en cuando las administraciones tienen estos detalles.
Requisitos para acceder a las bonificaciones del Ayuntamiento de Madrid
Para conseguir esta bonificación del 95%, no basta con pedirla y ya está. Hay que cumplir una serie de requisitos que el Ayuntamiento mira con lupa.
Primero, el parentesco: solo cónyuge, hijos, padres o abuelos. Los primos, tíos y demás familia no cuentan. Segundo, lo del empadronamiento que te comentaba: mínimo dos años, y hay que demostrarlo con el certificado correspondiente. Tercero (y esto es importante): tienes que comprometerte a no vender la casa en los próximos tres años. Si la vendes antes, tendrás que devolver la bonificación con intereses.
También tienes que estar al día con Hacienda y con el propio Ayuntamiento. Si debes algo, olvídate de la bonificación. Y todo el papeleo tiene que estar perfecto: un error en un formulario y pueden denegártela. Por eso mucha gente prefiere ir con un gestor, porque un despiste te puede costar miles de euros.
Plazos para solicitar bonificaciones en la plusvalía municipal
Con los plazos no se juega. Tienes que pedir la bonificación al mismo tiempo que presentas la declaración de la plusvalía, dentro de los seis meses desde el fallecimiento. No es que primero pagues y luego pidas que te devuelvan: todo se hace a la vez.
Si necesitas más tiempo (porque a veces las herencias son complicadas), puedes pedir una prórroga de seis meses más. Pero ojo: tienes que pedirla antes de que se acaben los primeros seis meses. Si se te pasa el plazo aunque sea por un día, ya no hay prórroga que valga.
Y lo peor: si presentas la solicitud de bonificación tarde, la pierdes. No hay excepciones. Da igual que cumplas todos los requisitos, da igual que tengas una excusa buenísima. Un día tarde = adiós bonificación. Por eso te recomiendo que empieces con los trámites en cuanto puedas, no lo dejes para el último momento.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal cuando se hereda un inmueble en Madrid?
Responsabilidades del heredero como contribuyente
Como heredero, te conviertes automáticamente en el responsable de pagar este impuesto. Y no es solo pagar: tienes que hacer todo el proceso tú mismo (o contratar a alguien que lo haga por ti).
¿Qué implica esto? Pues primero, calcular cuánto debes pagar usando los valores y coeficientes correctos. Después, rellenar los formularios del Ayuntamiento (que no son precisamente sencillos). Presentar toda la documentación necesaria: escrituras, certificados, recibos del IBI… Y si hay varios herederos, cada uno tiene que hacer su propia declaración por su parte.
Ah, y guarda todos los papeles durante al menos cuatro años. Es el tiempo que tiene el Ayuntamiento para revisar tu declaración y pedirte explicaciones si algo no cuadra. Mejor prevenir que tener sustos después.
Plazos para realizar la autoliquidación del impuesto
Los plazos son los mismos que para las bonificaciones: seis meses desde el fallecimiento, ampliables a un año si pides prórroga. Pero aquí hay un matiz importante: aunque pidas prórroga, vas a pagar intereses por ese tiempo extra. No es gratis.
Si te pasas del plazo sin pedir prórroga, empiezan los recargos: 5% si te retrasas hasta 3 meses, 10% si son entre 3 y 6 meses, 15% entre 6 y 12 meses, y 20% más intereses si tardas más de un año. Como ves, cuanto más tardes, más caro te sale.
Mi consejo: no lo dejes para última hora. Las herencias son momentos complicados emocionalmente, y es fácil que se te pasen los plazos. Pon recordatorios, habla con un gestor, o pide ayuda a alguien de confianza. Pero no dejes que el tiempo corra, porque luego te puede salir muy caro.